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来源:搜房网

2012.7.21

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在搜房网中国第九届别墅节上进行了精彩发言。
    秦虹表示，搜房网在楼市数据收集和数据分析方面掌握大量资料，对政府的研究工作给予了很大支持，其在房地产领域取得的丰硕成果和巨大的影响力，是业内其他同行所不可比拟的。
    近四成别墅产品面积不足250平米 仅是高端住宅
    国家资源部在2004年即停止了别墅用地审批，目前市场上在售的一些别墅产品并非是真正意义上的“别墅”。秦虹指出，与美国庞大的别墅市场相比，中国由于土地资源不具备，难以建设大规模独栋别墅。目前市场上近40%的别墅面积在250平方米以下，开发商以住宅建设用地报批，开发的是联体别墅，这些产品只能称为“类别墅”，环境和配套较好，装修、设计标准较高，容积率较低，其定位为高端住宅更准确。
    房地产市场与货币政策紧密相关 美国是前车之鉴
    在谈到调控政策的影响时，秦虹表示，在宏观政策的影响下，全国房价自去年四季度起一路下滑，直至今年6月，部分下跌幅度明显的城市开始出现成交量反弹。在此期间，国务院派出工作组到16个省市，督察各地落实宏观调控政策的情况。她指出，房地产作为具有使用属性的资产，其市场变化、价格变化与货币政策有直接关系，利率的高低、货币政策的收放，都对房地产市场有直接影响。
    她回忆了2008年在世界银行做访问学者时的情形，当时美国房地产市场泡沫破灭引发大量银行对外抛售、抵押，其根本原因就在于货币政策调整。自美国911事件之后，为了刺激经济增长，美国在两年内连续13次大幅度降息，把基准利率从6%降到1%，直接带动房地产市场成交和价格大幅上涨，“贷款基本没费，买房永远不贵”，房价持续上涨，使得美国住房率由常态的63%上升至69%，达历史最高水平。
    2004年，石油和粮食两个基础产品价格上升，带来通货膨胀，美联储在短短两年时间又连续17次大幅度升息，从1%升到5.5%，利率成倍提高导致贷款家庭还款利息提高，越还债越多，从而引发大规模断供，最终导致泡沫破裂。
反观国内6月份的房地产成交反弹，和一个月内连续降两次息有一定关系，再次验证资产与货币政策的重要相关性。
连续降息刺激实体经济发展 坚持房地产调控不动摇
    秦虹表示，为防止经济增速下滑，央行连续两次降息刺激实体经济发展，结果湛江市市长34年的钢铁梦得以实现，备受争议的钢铁行业得以立项。除此之外，对基础设施投资进行支持，现在计划“十二五”，中国将新建82个机场，扩建110个旧机场，通过实体产业和基础设施拉动保证中国经济增长。我们也看到，坚持放开的产业并没有出现明显的回升，而坚持调控的房地产在6月出现了转变，这是强资产属性的力量。
    国务院强调坚持房地产调控政策不动摇，并且是长期不动摇，一是由于限购限贷政策实现了开发投资增速和土地购置增速双下降，后期市场发展得以平衡；二是由于房地产有资产属性，坚决不放房地产还涨，如果放，市场更加不可收拾。
    秦虹指出，房地产政策不动摇，主要是调控方向不动摇，其中包括两个核心内容，第一，抑制投机投资性需求，第二，满足合理的住房需求，这两个核心内容是一套完整政策。从现阶段的市场需求来看，合理住房需求的主体仍是首次置业，现阶段政策主要是对首次置业的家庭提供一些信贷支持，满足他们的需求。温总理提出的抑制投机性需求作为长期政策，是未来政策的方向，今后会继续落实差别化信贷和税收政策。