行业动态

来源:中国证券报

2013-5-21

  “如果有稳定的现金流，那就将它证券化。”这是华尔街广为流传的一句名言。如今，不少A股上市房企正在将这句名言变成实际行动。继华侨城将门票证券化后，海印股份近期也推出了资产管理产品，上市房企资产证券化风头渐热。

    尽管今年以来已有多家上市房企推出增发方案以图“闯关”再融资，但业内人士指出，当前二级市场房地产再融资审批尚未出现明显的宽松迹象。事实上，自2010年以来，二级市场“涉房”再融资阀门便已紧闭，各大房企不得不通过其他融资渠道来缓解资金之渴。
    为了规避监管限制，通过资产证券化等手段创新融资渠道，将是房企不错的选择，预计未来还将有更多案例涌现，房企创新再融资将迎来发展良机。
    借力证券化融资
    根据海印股份的计划，公司将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案。这意味着，公司将把未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。
    此次产品的基础资产为“原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的商业物业自专项计划成立之次日起五年内的经营收益权”。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由符合资格的机构投资者认购，最终发行利率根据发行时市场实际利率确定，将采取按年付息、到期还本的方式；次级资产支持证券不超过1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。海印股份同时承诺，若此次专项计划基础资产未来现金流不足以偿付完毕资产支持证券的本金和预期收益，则公司将代表原始权益人进行差额补足。
    其实，早在2010年年初，海印股份就曾推出再融资方案。公司当时计划公开增发A股股票不超过1亿股，预计募集资金总额不超过10亿元，全部用于“海印又一城”的建设。不过，该增发方案可谓“生不逢时”。由于此后国家不断加强房地产调控，涉及房地产行业的上市公司再融资活动，均受到了严格限制。为此，公司不得不在2011年主动撤回了增发方案。此后，海印股份主要通过发债和银行贷款融资。公司的资产负债率从2009年时的47.04％，一步步上升至2012年的57.21％。
    从海印股份近年表现看，商业物业运营业务每年能为公司带来稳定的现金流入。2012年度公司物业出租及管理业务收入共7.72亿元，同比增长12.21％，占全年营业收入的36.88％。
    据业内人士估算，2012年公司净租金收入约为4.2亿元。由于租赁市场环境较好，公司能每年提租5％-10％，这将使未来净租金收入现金流稳定上升。中投证券分析师樊俊豪表示，在不考虑提租的情况下，公司未来五年的净租金收入约为21亿元，此次拟融资15亿元，质押率为71％。公司还以自有资金1亿元全额认购次级资产支持证券，相当于对15亿元的优先级资产支持证券进行了担保，安全边际较高。樊俊豪预计，海印股份此次融资的利率将在7％-8％之间。