行业动态
信息来源：法制晚报
2013.8.15
近日，星河湾副总裁田原在博鳌·21世纪房地产论坛接受记者采访时表示，星河湾现阶段运作的城市有北京、上海、太原、鄂尔多斯以及澳门等,都有与其他开发商合作的项目,但这并不意味着星河湾要规模化。正相反，星河湾一直对规模很冷静，这源于产品系不适合大规模复制。
不难看出，一直以打造“中国地产界的劳斯莱斯”为梦想的星河湾，战略结构正在进行调整。但这一举措却是当前星河湾面临巨大的资金压力下的无奈之举。销售业绩的大幅下滑，信托、基金的债务危机，似乎让这家当年“打造中国第一豪宅”的开发商豪气不在。
“产品和区域结构的不一致，是导致星河湾现金流出现问题的核心原因。星河湾产品主要针对高端改善型需求，因此受到政策调控的打击非常大；在区域结构方面，星河湾前几年在三四线城市铺的太多，现阶段难免受到了市场影响的冲击。”睿信致成管理咨询公司董事总经理薛迥文如是说。
屡战屡败的销售“悲剧”
销售回款作为房企现金流的重要组成部分，一直被业界视为“生命线”。而如今，一向在高端豪宅上所向披靡的星河湾，却在各地的地产项目销售中连连遭遇“滑铁卢”。
星河湾的房子真的难卖了。不久前，星河湾上海项目二期开盘，公司大力造势，展开了铺天盖地的广告宣传，可以说全公司严阵以待，全力蓄客。这与数年前，基本不做大量宣传，开盘就能卖几十个亿的时代可谓相去甚远。而这一现象的背后充满了对销售下滑的无奈。以上海星河湾项目为例，上海星河湾一期的销售已经出现疲软情况。据上海房地产交易官方网站显示，上海星河湾花园自2010年开盘以来，除了首次开盘签约八成之外，一期项目目前还显示有113套房源在售。
面对如此销售窘境，星河湾上海项目价格也是一路走低。从2010年10月开盘时4.8万元的均价，一路下跌到如今的3.5万元；而2011年上市的浦东星河湾二期单价也从7.5万元的开盘价一路下跌到如今的5.5万元。
2011年12月16日，星河湾更是宣布对旗下上海两个套均总价在千万元以上的项目——浦东星河湾、上海星河湾，以八至八五折或更大优惠降价销售，并对两楼盘的前期业主做出高达6亿元的差价补偿，创下中国房地产市场差价补偿的最高纪录。
不难看出，以价换量正成为星河湾的最后一搏。但对于星河湾鼓吹的二期销售，业内人士并不看好。“星河湾的楼盘都相对偏远，远离繁华商业区，导致租金收益偏低。因此，从产品和地段来说，星河湾都不具备长期持有和投资价值。目前的市场情况也不利于单价40000元/平米以上的高端产品销售。” 而上海星河湾销售业绩下滑并非个案，仅是星河湾各地项目销售遇困的一个典型。在中房信集团统计的《2012 年中国房地产企业销售TOP50》排行榜中，星河湾集团直接跌出50强之列。
数据更说明问题，据第三方机构不完全统计，除去成都铂雅苑、澳门项目等外，星河湾在上海、太原、北京等项目中实现销售不足65亿元。但请不要忘记，早在2011年，最初星河湾高调进军鄂尔多斯时，公司就曾信心满满地宣布有望实现销售收入100亿元，如今看来这仅是个美丽的传说。
借基金融资进行“豪赌”
目前，星河湾正在为销售困境疲于奔命，销售回款遇阻已成为定数。而一直没有完成香港上市的星河湾，在资本市场并没有优势。那么，作为房企下一步发展必需的资金，又要从何处来？为了满足这两年的扩张所需，星河湾选择了一场豪赌。
今年3月下旬，有市场消息称，星河湾联手易居为其西安项目成立了一个基金，目前正在北京、上海等城市推广、募集，这引发了业内热议。而热议的焦点并不是星河湾第一次借基金融资，而是其令人咋舌的最高可达40%的基金回报率，以及优先级投资与劣后级投资接近4:1的比例。
而为了这笔“高利贷”能顺利完成，星河湾可谓煞费苦心。据媒体报道，广州星河湾实业发展有限公司和星河湾实际控制人黄文仔将为其提供连带责任保证。此外，浦东星河湾以其持有的项目公司70%的股权向易居基金质押，为其对易居基金投资退出的承诺提供股权质押担保。
不难看出，星河湾对资金的需求已经达到“求金若渴”的地步，而这正能反映出集团整体捉襟见肘的财务状况。实际上，此次借道基金，已不是星河湾第一次运用“高利贷”。
据公开资料显示，星河湾从2010年开始多次借道信托进行融资。其中涉及新华信托的项目就包括了新华信托-太原星河湾债权投资集合资金信托计划、华锦 16号·太原星河湾贷款集合资金信托计划等基金项目。而随着时间的推移，一些信托计划正在陆续到期。
据记者了解，其中一笔新华信托华锦16号·太原星河湾贷款集合资金信托计划，一期成立日期为2011年12月，二期为2012年1月，三期为2012年2月。信托总规模为4.9亿元，信托计划期限每期各1.5年。也就是说，该信托计划二期应该很快在今年7月到期，三期则将在8月到期。
“星河湾现阶段的做法，可以说是断臂求生。目前其正面临销售不畅，如果产品打3-5折都无法出售，房企可能就会采取高息融资的方法。现在很多人都在赌，看是不是能扛过去。”某熟知星河湾的业内人士对其高额融资这样评价道，“房企可能会有赌赢的机会，但这要看房企的存货布局，如果在北京、上海等一线城市，可能会有机会。如果存货在鄂尔多斯、南宁等中小城市，就不用谈了。”
显然，这对于产品布局多在二三线城市的星河湾，又将是一个梦魇。
培养第二支柱改“卖酒”
面对如此的现金流问题，如果说星河湾没有采取策略，那绝对是冤枉。但其操作的方式，却显得“不务正业”。
2012年1月，通过一场老业主的品鉴会，星河湾亮出了“星河湾老酱香”的白酒品牌。时年59岁的黄文仔选择了陌生“水域”——要打造中国豪宅第一品牌的富豪，要卖白酒了。
而这家只销售每平方米6万元以上的豪宅的地产商，卖的酱香白酒也是一件奢侈品，有媒体报道称，一斤或要卖到一万元，未来几年星河湾白酒的销售目标为600亿元。
针对业界对星河湾是否要在业务上进行调整的各种猜测，田原向记者回应，“星河湾肯定是坚持以房地产为主业，这是毫不动摇的。前几年发展酒业是与黄董事长本人对酒业的爱好和他长时间的收藏有很大的关系，但星河湾仍然是以房地产开发为主的企业。”
但田原也表示，“房地产有很多企业进行多元化发展，但基本上都是在完善它的产业链，很难完全跳出这个行业去做。比如说我们的酒业，也是因为星河湾的业主都是一些高端客户，对高端白酒有需求，星河湾也是从需求入手，希望把酒业做成星河湾的第二个重要产业。”
虽然，星河湾反复强调进军白酒业筹备很久，和本轮地产调控无关，星河湾还将继续做高端房地产。但面对现金流的问题，将白酒作为集团收入第二支柱的做法，显然是欲盖弥彰。
卖酒求生可以理解。但在房屋质量上，星河湾也是问题频出。这与“以建造中国豪宅典范”为目标相比，就更加显得 “不务正业”了。
2012年3月9日下午，在山西太原举办的一场“诚信与责任”地产高峰论坛上，来自太原星河湾的数十名业主，突然出现在会场内，高举着“太原星河湾还业主公道”等条幅大声呼喊，要求禁止给星河湾颁发诚信与责任的奖项。
据悉，这次业主维权活动，主要是因为太原星河湾项目交房时间延后、房屋出现严重质量问题等。200多名业主欲集体退房的新闻标题，迅速见诸报端，也使星河湾陷入严重的信誉危机。
“质量与现金流不是绝对的关系。但资金状况和质量问题有一定联系。任何一个房企都面临成本、质量和进度的均衡。在目前这种情况下，房企可能更倾向成本。”对于星河湾质量问题薛迥文这样看待。
实际上，业界对于星河湾的质疑远不止此，大肆举债是否会成为星河湾下一步发展之累？岌岌可危的现金流状况是否会导致星河湾的溃败？而面对资金的匮乏，星河湾是否会进一步压缩成本，导致新的质量问题的出现，从而进入恶性循环？
这些我们不得而知。不过，作为房地产企业生命的现金流问题若再得不到解决，星河湾还能走多远？我们只能拭目以待。